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都顺利找到婆家

  

从近期热点通州区供应情况来看,9月该区域预计将有6个项目入市,其中包括金隅78墅一个别墅项目,首开万科城市之光、天晟嘉园两个普宅项目,以及世界侨商中心等3个商住项目。

与此同时,合计签约6万单价以上住宅达到了1177套,这一成交量是同期历史最高量,预计全年有望突破1800套大关,从成交额看,6万以上市场成交也已经达到了268亿的历史新纪录。

价格方面,涨价项目仍在扩围,且涨价幅度有所增加,根据统计,8月份较为热销的项目中约有七成以上的项目出现不同程度的上涨,涨幅在3%以上占比达三成。而7月份上涨项目的占比仅为四成,且涨幅在3%以上的仅占一成。预计随着供需矛盾的加剧,未来价格上涨的压力依然较大,尤其金九银十临近,涨价项目或将有进一步的增加。

金九银十的市场格局会比较好,并不会受到目前人民币汇率贬值、股票市场不景气等太明显的影响。主要原因是,目前很多外来资本在一线城市的投资依然受到限购等政策的影响,因此进入的资金规模没有预期的大,这使得此类资金一旦撤离中国市场,对于楼市的影响力度也是在削弱的。

随着楼市整体转暖,在限购政策依然严格的背景下,商住项目不限购、小户型、低总价的优势再度凸显,不少被限购的需求开始流向商住市场,不少商住项目凭借较高性价比突围领涨,热销之势丝毫不逊于住宅市场。在北京楼市中,商住产品成为继高端项目之后,北京楼市中表现最为抢眼的产品。

今年以来,高端项目无论供应量、成交量还是价格均持续攀升,单价6万以上的豪宅,甚至单价10万+的顶豪,都顺利找到“婆家”。

成交持续走高,也使得房企推高端项目的积极性高涨。从9月预计入市项目特征来看,高端项目比重明显加大。据亚豪机构统计,9月34个预计入市项目当中,别墅项目占据5席,高端公寓项目有入市预期的则多达6个,其中报价最高的为使馆壹号院,单价150000元/平方米。

供应跟不上需求的势头在普宅市场愈演愈烈,供需矛盾让价格加速上涨。

据链家分析,纯商品住宅成交均价再次出现上涨,一方面是由于结构性因素引起,价格在2万/平方米以下的成交占比为29.4%,较上周减少14.1个百分点,结构性拉升了成交均价;另一方面,8月份较为热销的项目中,大部分项目出现不同程度的价格上调。供应不足,而需求持续释放,供需矛盾加剧使价格出现上涨。

实际来看,目前市场需求仍然旺盛,不论是刚需盘与改善项目,均能获得较好的去化。上周入市的刚需住宅中建国际公馆与通泰国际公馆,去化均在八成以上。

亚豪机构副总经理任启鑫认为,今年被称为北京房地产史上的“豪宅元年”,大量被高地价托起的高端物业蓄势待发,另外受到稀缺地理位置影响的市区老项目,以及受到周边高价项目拉动的郊区老项目也出现上调价格的现象,逐步迈入高端物业阵营。而随着2015年销售季已过去近三分之二,这些新老高端项目大多已锁定一定量的意向客群,因此纷纷趁着“金九银十”整装入市。

根据统计,今年二季度以来,纯商品住宅成交量近2.7万套,而供应量仅为1.8万套,差额近9000套,供需缺口较大。

统计显示,9月通州区域预计将有6个项目入市,其中包括金隅78墅一个别墅项目,首开万科城市之光、天晟嘉园两个普宅项目,以及世界侨商中心等3个商住项目。尤其是通州运河核心区板块,9月预计入市项目当中有3个位于这一板块,如果运河核心区商住项目的预售证能够得以审批过关,未来该区域更将出现商住项目集中爆发的现象。

以8月楼市供应为例,8月预计入市的30个项目当中,商住项目高达13个。在北京依然限购的背景之下,商住项目“不限购”的优势毋庸置疑,吸引了大量投资型需求的关注。另外在北京整体房价已上涨到一定程度、六环外都超过20000元/平方米的现实之下,商住项目的“低价”特性也吸引了部分首置型刚需人群的购买。而在未来市场当中,由于土地拍卖方式所导致的自住房与豪宅为主导的二元模式下,具备居住功能的商住类项目也将成为市场的有力补充。

从9月预计入市项目特征来看,高端项目比重明显加大。34个预计入市项目当中,别墅项目占据5席,高端公寓项目有入市预期的则多达6个,其中报价最高的为使馆壹号院,单价150000元/平方米。

从房企的角度看,推盘节奏会加快。这和此前房企的推盘计划没有太大出入。另外,对于此类房企来说,营销力度会加大,但价格松动的可能性是不大的。对于购房者来说,也会积极入市,认购楼盘。但这个时候往往会使得房价上涨的动力进一步增强。

从今年商住格局看,目前商住产品的供应主要集中在五环到六环中间,商住产品的成交主要集中在大兴、房山、通州等近郊区域,特别是在通州区域,商住项目占据通州新盘供应半壁江山。

根据链家网研究院统计,8月第三周(8.17-8.23),新建商品住宅网签量为1534套,环比下降32.7%。纯商品住宅成交(不含保障房、自住房,下同)1129套,较上周下滑18%,成交均价为29919元/平方米,环比上涨5.4%。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,今年被称为北京房地产史上的“豪宅元年”,大量被高地价托起的高端物业蓄势待发,另外受到稀缺地理位置影响的市区老项目,以及受到周边高价项目拉动的郊区老项目也出现上调价格的现象,逐步迈入高端物业阵营。而随着2015年销售季已过去近三分之二,这些新老高端项目大多已锁定一定量的意向客群,因此纷纷趁着“金九银十”整装入市。

从近期热点通州区供应情况来看,住宅用地的稀缺以及住宅产品的限购,使得未来一段时间内通州区的普宅市场更是将迎来“哑火”局面。亚豪机构统计,9月该区域预计将有6个项目入市,其中包括金隅78墅一个别墅项目,首开万科城市之光、天晟嘉园两个普宅项目,以及世界侨商中心等3个商住项目。

另外,从市场成交看,总价2000万以上的豪宅签约也出现了创纪录的变化,截至8月23日,签约2000万以上的豪宅已经达到了546套,预计全年有望历史首次突破1000套。

根据亚豪机构统计数据显示,2015年9月,北京商品住宅市场预计将有34个项目入市,其中包括使馆壹号院、天恒金融街公园懿府、元都尚街等20个纯新盘,以及包括恒华·安纳湖、领秀慧谷、龙湖长城源著等在内的14个老项目后期。这一开盘量也将标齐今年入市量最高的5月份,再度创造年内供应“小高峰”。

中原地产研究部统计数据显示,截至8月23日,2015年,北京10万+顶豪成交爆发,整体签约套数达到了创历史纪录的160套,即使剔除盘古集中签约的96套,也达到了64套的历史最高纪录。已经是之前历史最高成交年份28套的2.3倍。而之前北京最高的历史单年度成交也只有28套,在2015年之前北京历史上,合计签约10万+住宅只有113套。预计全年,北京10万+签约有望达到250套的爆棚成交量。